报告出处：环咨公司
报告名称：中国北京房地产行业分析报告
报告类型：行业分析报告
报告版本：中文打印版/Chinese Version Hard Copy
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报告关键字:北京房地产、北京房地产行业、北京房地产市场、北京房地产报告、北京房地产行业报告、北京房地产市场报告、北京房地产项目分析报告
目录
CONTENTS
第一章 房地产行业现状概况 1
第一节 房地产行业定义及基本特征 1
一、房地产的定义 1
二、房地产的分类 2
三、房地产行业的基本特性 3
（一）、土地的特性 3
（二）、房地产业的基本特性 4
第二节 2004年我国房地产开发状况分析 7
一、2004年房地产开发概况 7
二、2005年1-7月房地产开发概况 8
三、全国土地资源的供给状况 8
（一）、全国土地资源的供给状况 8
（二）、全国土地资源的供给特点 9
四、我国房地产发展特点分析 9
（一）、我国现阶段房地产业发展特点 9
（二）、现阶段房地产业发展存在问题 10
第三节 北京房地产业发展状况分析 16
一、北京房地产业发展历史沿革 16
二、2004年北京市房地产市场情况 16
（一）总体概况 16
（二）市场现状 17
（三）存在的问题 18
三、2005年1-7月北京房地产发展概况 20
第二章 房地产行业投资特性及影响因素分析 24
第一节 房地产行业的投资特性分析 24
一、中国房地产业正步入“火山喷发期” 24
二、 房地产行业盈利性分析 24
（一）、商品房的价格构成分析 24
（二）、北京楼市利润分析 25
三、房地产行业投资风险分析 28
（一）、房地产投资的经营风险 29
（二）、房地产投资的法律风险 30
四、重点城市房地产周期比较分析 31
第二节 影响北京房地产行业发展的因素分析 33
一、北京经济动态分析 33
二、北京房地产政策 39
三、北京城市规划 46
四、SARS对北京楼市的影响分析 48
（一）、前途光明 短期担忧 48
（二）、“非典”对京城楼市各细分市场影响不一 49
五、申奥成功对北京房地产业的影响 52
（一）、奥运对悉尼房地产业的影响分析 52
（二）、举办奥运对北京房地产市场的影响分析 53
六、WTO对北京房地产业发展的影响 55
（一）、建筑领域加入WTO后的对外承诺 55
（二）、入世后外资不会大量进入房地产市场 56
（三）、加入WTO对北京房地产市场的深层影响 57
第三章 北京市房地产行业市场分析 59
第一节 北京房地产市场需求分析 59
一、北京居民居住状况分析 59
（一）、居民购买力水平分析 59
（二）、北京居民居住现状 61
（三）、北京居住水平的国内外比较分析 63
（四）、市场需求量与需求结构预测分析 65
二、北京购房基本需求调查 68
（一）、目前购房群体的基本状况 69
（二）、消费者住房需求特点与趋势 70
（三）、购房者置业特点与趋势 73
（四）、房地产住宅市场中几个具有明显特征的重要购买人群 77
第二节 北京市房地产各主要类型物业发展状况 78
一、北京商品住宅情况 78
（一）、北京经济适用房 78
（二）、商品住宅情况 79
二、北京公寓、别墅市场情况 81
三、2004年北京市写字楼市场分析 82
四、2005年上半年北京市写字楼市场 85
五、北京市商业用房情况 88
第三节 北京市房地产行业经营模式分析 89
一、北京房地产销售模式 89
（一）、北京房地产业营销特点 89
（二）、香港与台湾房地产代理模式分析 91
（三）、北京房地产代理业发展存在问题 94
（四）、低开高走将成为地产商重要的销售策略 95
二、北京物业管理行业的发展桎梏与机遇 96
（一）、2002年三大城市物业管理成最大卖点 96
（二）、中"洋"物业管理的差距 99
（三）、入世对物业管理的利与弊 99
（四）、北京物业管理的发展与竞争趋势 100
第四节 房地产金融市场分析 105
一、我国住宅金融发展现状及主要问题 105
（一）、房地产金融情况 105
（二）、我国住宅金融中存在的主要问题 108
二、国际资本流动对房地产市场的影响 111
（一）、国内外投资背景分析 111
（二）、2005年上半年外商投资房地产情况 112
（三）、热点房地产市场境外资金情况 112
（四）、分析与结论 112
三、国际住房金融政策模式比较分析 115
（一）、美国模式是特惠模式 116
（二）、日本模式是普惠模式 117
（三）、对我国住房政策的启示 118
四、房地产开发企业融资新渠道研究 120
（一）、银行贷款门槛提高，房地产间接融资难度增大 120
（二）、上市禁令解除，房地产企业利用证券市场融资 121
（三）、房地产投资基金——房地产开发融资的新动力 121
（四）、WTO多方面影响房地产融资 123
五、我国住房金融市场发展展望 124
（一）、降息后房地产业前景如何 124
（二）、取消期房按揭后的房地产市场 126
（三）、房地产金融政策趋向 128
第四章 北京市房地产行业市场竞争格局分析 130
第一节 北京市房地市场竞争概况 130
一、北京房地市场竞争概况 130
（一）、北京房地产市场缺少“霸主” 130
（二）、竞争加剧，市场处于完全竞争状态 132
（三）、市场竞争特点 132
二、房地产企业的“新土地”策略 134
三、中国加入WTO，短期内不会形成剧烈竞争 137
（一）、外企投资于一般工业品与投资于房地产的特点比较 137
（二）、跨国房地产企业在我国取得竞争优势的分析 139
（三）、入世后房地产外商投资的竞争性问题 140
（四）、外资进入我国房地产市场的动向分析 140
四、竞争存在问题及趋势分析 141
（一）、地产品牌意识淡薄成竞争瓶颈 141
（二）、竞争趋势分析 142
第二节 北京房地产主要区域市场分析 144
一、2004年北京房地产热点区域分析 144
二、北京北部房地产市场分析 150
（一）、申奥成败震荡不大 150
（二）、关键是把客户拉进来 151
（三）、必须突破发展"瓶颈" 151
三、北京西部房地产启而不火 152
（一）、西部没有商圈 152
（二）、首钢依然影响开发 153
（三）、对西边缺乏了解 153
四、北京西南房地产市场分析 154
五、北京东部楼市热度不减 154
（一）、东区楼市销售热度不减 154
（二）、北京东部地区租金走势分析 155
（三）、CBD建造会对东部租赁市场有何影响 156
六、东南二三环市场处境尴尬 157
（一）、环路使绝对位置的优势变成相对位置的劣势 157
（二）、新项目少，产品定位趋同，没有热点 157
（三）、位置优势明显，区域价值有待开发 158
七、边缘集团与郊区房地产市场 158
（一）、边缘集团居住市场形成和发展的条件 158
（二）、北京市边缘集团住宅市场现状 161
（三）、边缘集团住宅市场发展前景 163
八、北京四大郊区区域优劣势分析 163
（一）、顺义 164
（二）、昌平 165
（三）、大兴 165
（四）、通州 166
九、金融街与CBD、中关村的比较分析 167
（一）、来自CBD和中关村的挑战 168
（二）、四大挑战困扰金融街 168
（三）、金融街较CBD、中关村地区之优势 169
第五章 北京市房地产行业优势企业分析 180
第一节 房地产上市公司经营概况 180
一、中国房地产上市公司运行状况 180
二、2005年中国房地产上市公司10强研究 181
第二节 京城房地产业优势企业发展概况 182
一、中央军团--中房集团、中远地产、华润置地 182
二、卫戍部队--城市开发、天鸿集团、首创置业 183
三、项目先锋--红石实业、今典集团、华远时代 184
四、北京民团--太合地产、当代集团、泰跃地产 186
五、香港家族--长实和黄、新世界集团、恒基中国 187
六、福建军团--世纪金源、冠城集团、香江集团 188
七、深圳军团——北京万科、深圳金地 190
八、东北军团——住邦实业、天通集团、华新国际 190
第三节 中远发展 191
一、公司简介 191
二、公司经营业绩分析 192
二、公司现有主要项目及分析 193
三、公司经营战略分析 196
四、竞争力分析 197
（一）主要优势分析 197
（二）主要劣势分析 197
五、发展前景分析 198
第四节 万科地产 198
一、公司简介 198
二、公司整体经营状况 200
第五节 华侨城地产 201
一、公司简介 201
二、华侨城"波菲罗"项目分析 202
三、经营中出现的问题 206
四、公司业务发展计划 207
第六节 天鸿集团 208
一、集团简介 208
二、公司的主要经营策略和市场推广模式 210
第七节 金地集团 212
一、公司简介 212
二、公司整体经营状况 212
三、主要供应商、客户情况 213
四、经营中出现的问题 214
五、金地的北京攻略 214
第八节 北京城建集团 216
一、集团简介 216
二、公司发展战略分析 217
三、经济住宅打天下 218
第九节 珠江控股 219
一、企业概况 219
二、公司整体经营状况 219
第六章 北京房地产业发展预测及发展战略研究 220
第一节 房地产业发展趋势分析 220
一、行业发展趋势分析 220
（一）、信息化发展趋势 220
（二）、企业集团化发展趋势 221
（三）、行业品牌建设与规模集中化 223
（四）、行业发展的专业化趋势 225
（五）、与金融界融合的新趋势 226
（六）、房地产创新开发新趋势 227
二、北京房地产发展后劲十足 228
三、京城楼市进入“奥运周期” 229
第二节 北京房地产行业SWOT分析 230
一、北京房地产业发展抑制因素分析 230
（一）、北京住房市场缺乏宏观调控 230
（二）、土地违法批租与炒作使房价难以下降 231
（三）、北京商品住房价格过高，住房供求比例失调 232
（四）、住房二级市场发展滞后，三级市场尚未形成 234
（五）、住房市场管理不到位问题突出 234
（六）、北京市的开发企业综合竞争力急需加强 236
（七）、城市经济功能布局不合理 237
二、北京房地产业发展的优势分析 237
（一）、作为全国的政治、文化中心，有着特殊的魅力 237
（二）、北京房地产市场逐步走向成熟 238
（三）、经济持续稳定增长为市场进一步发展提供基础 238
（四）、政策调整和城市规划推动北京房地产市场发展 239
三、奥运和入世带来的机遇和挑战 239
（一）、WTO与申奥成功客观上刺激了房地产的有效需求 239
（二）、WTO与申奥成功给开发商带来绝佳的发展契机 240
（三）、奥运和入世对北京房地产业的挑战 240
第三节 北京房地产行业发展战略 241
一、房地产公司的商业模式分析 241
（一）、开发公司模式 241
（二）、房屋(物业)经营模式 242
（三）、房地产的服务模式 243
（四）、不动产金融公司的商业模式 243
二、房地产企业的核心竞争力剖析 244
（一）、房地产企业的核心竞争力的内涵与特性 244
（二）、传统经济下房地产企业核心竞争力的演变过程 245
（三）、新经济时代房地产企业的核心竞争力 247
（四）、构建并维持现代房地产业核心竞争力 249
第四节 北京纯别墅物业开发战略 250
一、北京市场缺乏纯别墅社区 251
二、纯别墅物业开发模式分析 253
（一）、别墅项目开发的致命陷阱 253
（二）、掌握别墅开发核心要素 253
（三）、别墅项目致胜的五大支柱 257
（四）、别墅项目实战示范 259
图表目录
图表 2003-2004年北京市房地产开发完成投资增速趋势图 17
图表 2003-2004年北京市房地产相关指标情况 19
图表 我国商品房价格构成 25
图表 1988-2004年全国及三大城市商品房销售面积增长率 31
图表 1994-2004年北京城镇居民消费倾向变化情况 60
图表 2004年1-3季度北京市居民八大类消费支出增长情况 61
图表 1998-2004年北京城镇居民住房使用面积情况 61
图表 2002-2004年上海、北京、深圳、天津四市人均住房使用面积 63
图表 人均居住面积的国际比较 64
图表 目前居所与意向居所的居室数量选择比例比较 70
图表 目前居所与意向居所至工作单位平均车程比较 72
图表 目前居所与意向居所至工作单位较远车程接受程度比较 72
图表 目前居所与意向居所所在区域比较 72
图表 为改善生活空间的购房者目前居所与意向居所的建筑面积比较 73
图表 2005年7月北京市各区县预售登记情况 81
图表 2004年1-3季度与2003年北京写字楼市场销售对比 83
图表 2004年1-8月北京市各大商圈写字楼租金指数情况 83
图表 北京市2004年1-3季度与2003年各区写字楼成交对比 85
图表 2005年上半年甲级写字楼大单成交情况 87
图表 2002年京、沪、穗三地对物业管理的不满意点 98
图表 2004年个人购房贷款增加额的地区分布图 107
图表 2004年个人购房贷款增加额的各省市分布图 107
图表 2000年全球前10位上市房产开发商和前50位房产开发商状况 113
图表 美国商用房地产资本来源 114
图表 中央政府财政支出中住房及其社区环境所占比重 115
图表 日本住宅建设五年计划及其实施 117
图表 北京东区典型区域商品房(现房)投资回报分析表 154
图表 北京东区典型楼盘行情 155
图表 2001年北京市不同环线区住宅平均价格 160
图表 2001年十大边缘集团产品特征概况 162
图表 2004年中远发展股份有限公司整体经营情况分析 192
图表 2004年中远发展主营业务收入构成情况 192
图表 2005年一季度中远发展股份有限公司整体经营情况分析 193
图表 2004年万科企业股份有限公司整体经营情况分析 200
图表 2004年万科企业股份有限公司主营业务收入构成情况 200
图表 2005年上半年万科企业股份有限公司整体经营情况分析 200
图表 2005年上半年万科企业股份有限公司主营业务收入构成情况 201
图表 “波菲罗”销售收入预测表 204
图表 “波菲罗”建造成本测算表 205
图表 2004年金地（集团）股份有限公司整体经营情况分析 212
图表 2005年上半年金地（集团）股份有限公司整体经营情况分析 213
图表 2004年海南珠江控股股份有限公司整体经营情况分析 219
图表 2005年一季度海南珠江控股股份有限公司整体经营情况分析 220
附录：
附录一、北京市2005年度土地供应计划（试行） 260
