报告出处：环咨公司
报告名称：中国广州房地产行业分析报告
报告类型：行业分析报告
报告版本：中文打印版/Chinese Version Hard Copy
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报告关键字:广州房地产、广州房地产行业、广州房地产市场、广州房地产报告、广州房地产行业报告、广州房地产市场报告、广州房地产项目分析报告
目 录
CONTENTS
序言………………………………………………………1
第一章 广州房地产行业现状概况 1
第一节 房地产行业定义及基本特征 1
一、房地产的定义 1
二、房地产的分类 2
三、房地产行业的基本特性 3
（一）土地的特性 3
（二）房地产业的基本特性 4
第二节 2004年我国房地产开发状况 7
一、2004年我国房地产业发展概况 7
（一）房地产投资 7
（二）房地产开发 10
（三）房地产销售 12
二、我国房地产开发商的现状分析 15
三、房地产业存在的主要问题 17
第三节 2004年广州房地产发展状况分析 20
一、 宏观经济和房地产市场综述 20
二、各市场发展状况分析 22
（一）房地产开发投资市场分析 22
（二）土地市场分析 24
（三） 房屋市场分析 26
三、2004年广州房地产市场特征综述 29
(一) 土地供应减少,规则逐步完善,供应结构逐步优化 29
(二) 闲置土地,历史积压商品房得到大量消化,房地产资源配置得以优化 29
(三) 投资与价格有所抑制 30
(四) 市场走向成熟,土地和房屋二级市场份额增大 32
四、2005年上半年广州房地产市场情况 33
第二章 房地产行业投资特性 36
第一节 房地产行业的投资特性分析 36
一、中国房地产业正步入“火山喷发期” 36
二、房地产行业投资风险分析 36
（一）房地产投资的经营风险 37
（二）房地产投资的法律风险 38
第二节 产业政策法规分析 39
一、2004年政策回顾 39
（一）土地成为宏观调控的手段 39
（二）调整资本金比例，抬高行业准入门槛 40
（三）提高个人住房按揭贷款门槛 40
（四）规范经济适用房管理 40
（五）严格动拆迁管理 41
（六）银行加息 41
（七）土地管理部门深化改革 41
第三节 广州房地产行业发展环境分析 42
一、广州基本情况介绍 42
二、2004年广州经济发展情况 45
三、广州经济发展水平地位 49
第三章 广州房地产市场分析 53
第一节 广州房地产市场需求分析 53
一、居民住房需求分析 53
（一）居民购买力水平 53
（二）广州市居民住房水平 54
（三）2004年居民需求户型分析 55
（四）2004年居民需求新变化 59
二、广州房地产市场需求预测 60
（一）理论预测 60
（二）根据市场资料预测 62
第二节 广州房地产主要类型房屋发展状况 62
一、广州住宅发展状况分析 62
（一）2004年广州住宅发展概况 62
（二）楼价水平分析 63
（三）交易登记结构分析 65
二、广州住宅建筑风格的现状及发展趋势 65
（一）广州住宅建筑风格的现状 65
（二）广州住宅建筑风格走势预测 68
三、广州商铺发展状况分析 69
（一）2004年广州商铺发展状况 69
（二）2004年广州商铺市场特点 71
四、广州写字楼发展状况 72
（一）2004年广州写字楼发展状况 72
（二）广州写字楼市场特点 74
五、广州二手楼市需求特征 78
第三节 房地产行业经营模式分析 79
一、房地产公司的商业模式分析 79
（一）开发公司模式 79
（二）房屋(物业)经营模式 81
（三）房地产的服务模式 81
（四）不动产金融公司的商业模式 82
二、我国房地产销售模式 82
（一）我国房地产业营销特点 82
（二）香港与台湾房地产代理模式分析 84
三、物业管理行业差距 86
第四节 房地产金融市场分析 87
一、我国住宅金融发展现状及主要问题 87
二、国际资本流动对房地产市场的影响 89
（一）国内外投资背景分析 89
（二）房地产业外商直接投资与中国吸引外资状况 90
（三）分析与结论 91
三、房地产开发企业融资新渠道研究 93
（一）银行贷款门槛提高，房地产间接融资难度增大 93
（二）上市禁令解除，房地产企业利用证券市场融资 94
（三）房地产投资基金——房地产开发融资的新动力 95
（四）WTO多方面影响房地产融资 96
第四章 广州房地产竞争格局分析 98
第一节 广州市房地产市场竞争格局 98
一、广州楼市竞争格局概况 98
（一）广州房地产市场缺少“霸主” 98
（二）、广州房地产开发与经营并重 100
（三）广州民营房地产企业迅速崛起之透析 102
二、广州房地产业竞争趋势分析 104
（一）房地产服务业竞争趋向多元化 104
（二）房地产的资本竞争时代已经来临 105
三、外资进入我国房地产市场的动向分析 106
第二节 广州主要区域房地产市场分析 107
一、广州主要区域房地产市场总体情况 107
（一）新建商品房供应量区域特征 107
（二）新建商品房供应结构分析 108
（三）新建商品房交易登记 109
二、天河片区房地产市场分析 109
三、番禺片区房地产市场分析 111
四、白云区房地产市场分析 112
五、海珠片区房地产市场分析 112
六、旧城区（荔湾、越秀、东山）市场分析 113
七、花都片区域市场分析 116
八、芳村片区域市场分析 117
九、黄埔片区域市场分析 118
十、增城市区域市场分析 119
十一、从化市区域市场分析 121
第五章 广州房地产典型企业分析 122
第一节 广州主要房地产开发商业绩概况 122
第二节 合生创展 124
一、公司业绩分析 124
二、公司运作模式分析 125
三、全国扩张策略 127
四、公司发展战略分析 128
第三节 富力地产 129
一、公司经营业绩分析 129
二、公司经营要诀 130
三、公司发展计划 131
第四节 中远发展 132
一、公司业绩分析 132
二、公司经营战略分析 133
三、竞争力分析 134
四、发展前景分析 135
第五节 珠江控股 135
一、企业概况 135
二、重组生机重现 136
三、综合控股再创辉煌 137
第六章 广州房地产发展预测 139
第一节 房地产业发展趋势分析 139
一、行业发展趋势分析 139
（一）信息化发展趋势 139
（二）企业集团化发展趋势 140
（三）行业品牌建设与规模集中化 141
（四）行业发展的专业化趋势 143
（五）与金融界融合的新趋势 144
（六）房地产创新开发新趋势 145
二、广州房地产大趋势 146
（一）开发模式面临挑战 146
（二）品牌房企垄断市场 147
（三）职业经理快速成长 148
（四）泡沫问题不会凸显 148
（五）郊区物业均衡发展 149
（六）资本运作摆上前台 149
（七）价格触底反弹 150
（八）经营能力经受考验 150
（九）别墅市场不再风光 150
第二节 广州房地产行业SWOT分析 151
一、广州房地产业发展抑制因素分析 151
二、广州房地产业发展走向 152
第三节 房地产企业市场经营策略 155
一、成本领先战略 155
二、市场营销策略 156
三、时间竞争战略 161
四、创新策略 165
五、人性化策略 168
六、房地产企业的核心竞争力剖析 170
（一）房地产企业的核心竞争力的内涵与特性 170
（二）传统经济下房地产企业核心竞争力的演变过程 171
（三）新经济时代房地产企业的核心竞争力 173
（四）构建并维持现代房地产业核心竞争力 175
第四节 不同类型房地产企业的发展战略 177
一、房地产集团公司的发展战略选择 177
二、小型房地产企业的发展模式 180
图目录
图1-1 我国商品房销售额增长与GDP增长之间的关系(%) 5
图1-2 2004年上半年土地交易价格指数 11
图1-3 我国房地产开发企业的资质结构图 16
图1-4 我国房地产行业逐年资产负债率（％） 17
图3-1 不同收入国家人均住房建筑面积比较(平方米) 54
图3-2 2003年广州市潜在购房者需求面积结构图 57
图3-3 广州居民购房价格比例图 58
表目录
表1-1 2004年固定资产投资完成情况 8
表1-2 2004年3000家房地产企业联网直报综合数据表 10
表1-3 按用途分商品房屋平均销售价格，单位：元/平方米 13
表1-4 近年来我国房地产开发企业数量情况，单位：个数 16
表1-5 近年来中国房地产开发经营统计（万元） 17
表1-6 房地产开发企业(单位)资金来源，单位：万元 19
表1-7 2004年广州市宏观经济和房地产市场各主要指标 21
表1-8 历年房地产投资变化，单位:亿元,% 22
表1-9 2004年完成房地产开发投资情况 ，单位:亿元,% 23
表1-10 2004年广州市房地产开发资金来源，单位:亿元,% 23
表1-11 2004年国有土地使用权出让情况一览表 ，单位:平方米,万元,元/平方米 25
表1-12 近两年新建商品房供求对比情况表 ，单位:万平方米,% 27
表1-13 新建商品房空置面积变化情况表 ，单位:万平方米 27
表2-1 广州市各区基本情况 42
表2-2 10城市GDP绝对值比较，单位：亿元 49
表2-3 10城市全社会固定资产投资额比较，单位：亿元 51
表2-4 10城市社会消费品零售总额比较，单位：亿元 51
表2-5 2004年城镇居民人均可支配收入、城市居民消费价格指数比较 52
表3-1 2000-2004年广州城乡居民收入变化情况 53
表3-2 新建商品住宅成交面积情况表 ，单位:万平方米,% 63
表3-3 广州市新建商品住宅价格水平分区情况表 ，单位:元/平方米,% 64
表3-4 原八区新建商品住宅交易登记结构分布表 ，单位:平方米/套,元/平方米,万元/套,% 65
表3-5 新建商品商铺交易登记面积分区情况表 ，单位:万平方米,% 69
表3-6 广州市新建商品商铺价格水平分区情况表 ，单位:元/平方米,% 70
表3-7 新建商品写字楼交易登记面积分区情况表，单位:万平方米,% 72
表3-8 广州市新建商品写字楼价格水平分区情况表 ，单位:元/平方米,% 73
表3-9 2004年广州外商直接投资情况 金额单位：万美元 90
表3-10 2000年全球前10位上市房产开发商和前50位房产开发商状况 92
表4-1 2001-2002年度广州房地产界综合实力30强排名 99
表4-2 新建商品房批准预售分区情况表 ，单位:万平方米,% 107
表4-3 新建商品房批准预售比例分布表， 单位:万平方米,% 108
表4-4 新建商品房交易登记面积分区情况表 ，单位:万平方米,% 109
表5-1 合生创展与珠江投资主要开发项目一览 126
表5-2 富力地产集团主要开发项目一览 129
表5-3 中远发展2004年主要财务数据 132
表5-4 珠江控股主要股东及所占股份列表 136
表5-5 2004年珠江控股主要财务数据 137
