报告出处：环咨公司
报告名称：中国上海房地产行业分析报告
报告类型：行业分析报告
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目录
CONTENTS
第一章 房地产行业现状概况 1
第一节 房地产行业定义及基本特征 1
一、房地产的定义 1
二、房地产的分类 2
三、房地产行业的基本特性 3
（一）、土地的特性 3
（二）、房地产业的基本特性 4
第二节 2004年我国房地产开发状况分析 7
一、2004年我国房地产开发概况 7
二、2005年1-7月房地产开发概况 8
三、全国土地资源的供给状况 8
（一）、全国土地资源的供给状况 8
（二）、全国土地资源的供给特点 9
四、我国房地产发展特点分析 9
（一）、我国现阶段房地产业发展特点 9
（二）、现阶段房地产业发展存在问题 10
第二章 房地产行业投资特性及影响因素分析 16
第一节 房地产行业的投资特性分析 16
一、中国房地产业高速发展 16
二、房地产行业投资风险分析 16
（一）、房地产投资的经营风险 17
（二）、房地产投资的法律风险 18
三、上海房地产周期分析 19
（一）、全国及典型城市房地产周期比较分析 19
（二）、上海房地产市场成长性分析 20
第二节 影响上海房地产行业发展的因素分析 20
一、上海经济动态分析 20
二、上海房地产政策与城市规划研究 25
（一）、上海房地产业政策的演变 25
（二）、2002-2003年上海城市规划及房地产政策 28
（三）、上海制定城市森林规划2007年森林覆盖率逾22％ 29
（四）、2004年上海重大工程建设涉及四大体系 30
（五）、2004年上海全面启动健康城市建设计划 31
三、“世博”对于上海房地产市场的影响 31
（一）、浦江两岸现状与"世博会"规划 31
（二）、"世博会"的综合影响 33
（三）、"世博会"对区域住宅市场的影响 35
四、WTO对上海房地产业发展的影响 40
（一）、建筑领域加入WTO后的对外承诺 40
（二）、入世后外资不会大量进入房地产市场 41
（三）、WTO对上海房地产市场的深层影响 42
五、2004年中国最具竞争力城市排名 45
第三章 上海市房地产行业市场分析 46
第一节 上海房地产市场需求分析 46
一、上海居民居住状况分析 46
（一）、2004年上海市居民购买力水平分析 46
（二）、上海居民居住现状 47
（三）、上海居住水平的国内外比较分析 48
（四）、上海住宅需求量预测分析 49
二、2004年上海市房地产投资开发情况 55
三、2004年上海房地产大事记 58
四、2005年上半年上海市房地产投资开发情况 66
第二节 上海市房地产各主要类型物业发展状况 68
一、 上海市房地产一级市场分析 68
（一）、上海市用地结构分析 68
（二）、上海市土地利用布局 69
（三）、上海市土地利用的合理调整对房地产的影响 70
（四）、上海土地市场的历史变革 71
二、上海住宅市场情况 74
三、上海高档住宅市场分析 81
（一）、租赁市场 81
（二）、高档住宅销售市场分析 82
（三）、上海别墅市场分析 82
四、上海酒店式服务公寓市场 83
（一）、上海的市场现状 83
（二）、目标市场和区域分析 84
（三）、物业特征 86
五、上海水景住宅分析 91
（一）、水景基本类型 91
（二）、水景住宅的前景喜忧参半 95
六、上海办公楼分析 96
（一）2004年上海市写字楼市场情况 96
（二）、写字楼区域分布分析 97
（三）、写字楼租户行业分析 98
（四）、上海办公楼市场未来预测 99
七、上海二手房市场分析 102
（一）、上海二手房交易稳步上升 102
（二）、二手房指数回顾 103
（三）、动迁户仍是购房主力 104
（四）、传统居住区受青睐 104
（五）、供求失衡拉高房价 105
（六）2005年7月上海二手房市场情况 105
八、上海商铺市场分析 106
第三节 上海市房地产行业经营模式分析 108
一、房地产公司的商业模式分析 108
（一）、开发公司模式 108
（二）、房屋(物业)经营模式 109
（三）、房地产的服务模式 110
（四）、不动产金融公司的商业模式 110
二、我国房地产销售模式 111
（一）、我国房地产业营销特点 111
（二）、香港与台湾房地产代理模式分析 112
三、物业管理行业的发展桎梏与机遇 114
（一）、中"洋"物业管理差距在哪儿？ 114
（二）、入世对物业管理的利与弊 115
（三）、上海物业管理企业整合求生存 116
第四节 房地产金融市场分析 118
一、我国住宅金融发展现状及主要问题 118
（一）、房地产金融情况 118
（二）、我国住宅金融中存在的主要问题 122
二、国际资本流动对房地产市场的影响 125
（一）、国内外投资背景分析 125
（二）、2005年上半年外商投资房地产情况 125
（三）、热点房地产市场境外资金情况 126
（四）、分析与结论 126
三、国际住房金融政策模式比较分析 129
（一）、美国模式是特惠模式 130
（二）、日本模式是普惠模式 131
（三）、对我国住房政策的启示 132
四、房地产开发企业融资新渠道研究 133
（一）、银行贷款门槛提高，房地产间接融资难度增大 134
（二）、上市禁令解除，房地产企业利用证券市场融资 134
（三）、房地产投资基金——房地产开发融资的新动力 135
（四）、WTO多方面影响房地产融资 137
五、我国住房金融市场发展展望 137
（一）、降息后房地产业前景如何 137
（二）、取消期房按揭后的房地产市场 140
（三）、房地产金融政策趋向 142
第四章 上海市房地产行业市场竞争格局分析 144
第一节 上海市房地产市场竞争格局 144
一、上海楼市竞争格局概况 144
（一）、2004年度公布上海楼市50强研究 144
（二）、市场呈现自由竞争的格局 145
（三）、国内上市公司纷纷进军上海房地产市场 146
（四）、香港地产巨头会战上海滩 148
（五）、上海楼市品牌竞争喜忧参半 149
二、房地产企业的“新土地”策略 151
三、上海房地产业竞争趋势分析 155
（一）、房地产服务业竞争趋向多元化 155
（二）、房地产的资本竞争时代已经来临 156
（三）、上海房地产行业集中度进一步提高 156
四、中国加入WTO，短期内不会形成剧烈竞争 158
（一）、外企投资于一般工业品与投资于房地产的特点比较 158
（二）、跨国房地产企业在我国取得竞争优势的分析 159
（三）、入世后房地产外商投资的竞争性问题 160
（四）、外资进入我国房地产市场的动向分析 161
第二节 上海主要区域房地产市场分析 162
一、上海地段划分标准 162
二、浦东地区 163
（一）、区域板块房地产市场 163
（二）、浦东房价分析 165
（三）、浦东高档住宅租售势头减缓 166
（四）2005年上半年浦东房地产情况 167
（五）浦东房地产业的特征 167
（六）、浦东房地产业发展趋势 169
三、松江区 171
四、静安区 175
五、青浦区 177
（一）2004年上海市青浦区房地产概况 177
（二）2005年上半年上海市青浦区房地产概况 178
六、闵行区 179
（一）、区域概况 179
（二）、2005年上半年房地产市场概况 180
七、徐汇区 184
（一）2004年房地产市场交易情况 184
（二）2005年一季度房地产市场概况 184
八、嘉定区 186
（一）2004年房地产市场概况 186
（二）2005年上半年房地产概况 190
九、宝山区 193
（一）2004年房地产概况 193
（二）2005年上半年房地产概况 195
十、未来最具增长潜力的区域 198
（一）、居住品质提升的五大要素 198
（二）、江湾五角场地区 新世纪示范居住区 199
（三）、沪松公路(轻轨R4)沿线 品位最高 200
（四）、上南地区 增长最为迅速 201
第五章 上海市房地产行业优势企业分析 201
第一节 房地产上市公司经营概况 201
一、中国房地产上市公司运行状况 201
二、2005年中国房地产上市公司10强研究 202
第二节 中远发展 203
一、公司简介 203
二、公司经营业绩分析 203
三、公司现有主要项目及分析 205
四、公司经营战略分析 208
五、竞争力分析 209
（一）主要优势分析 209
（二）主要劣势分析 209
六、发展前景分析 209
第三节 万科地产 210
一、公司简介 210
二、公司整体经营状况 211
第四节 华侨城地产 213
一、公司简介 213
二、华侨城"波菲罗"项目分析 214
三、经营中出现的问题 218
四、公司业务发展计划 218
第六章 上海房地产业发展预测及发展战略研究 220
第一节 房地产业发展趋势分析 220
一、行业发展趋势分析 220
（一）、信息化发展趋势 220
（二）、企业集团化发展趋势 220
（三）、行业品牌建设与规模集中化 222
（四）、行业发展的专业化趋势 224
（五）、与金融界融合的新趋势 225
（六）、房地产创新开发新趋势 226
二、上海地产大趋势 227
（一）、住宅趋向多样化、人性化、生态型 227
（二）、运行机制更加健全 231
（三）、房地产服务业全面发展提高 232
三、上海楼市居住和投资热点分析 234
第二节 上海房地产行业SWOT分析 237
一、上海房地产业发展抑制因素分析 237
（一）、房地产成本构成、价格构成有待进一步改善 237
（二）、企业能级不高，产业集中度偏低 238
（三）、房地产市场的法规体系仍处初级阶段 239
二、上海房地产业发展的优势分析 240
（一）、宏观经济继续向好 240
（二）、市政建设设施开始步入收获期 240
（三）、申办世博成功已成为上海房地产业发展的助推器 241
（四）、商品住宅依然将是供求两旺态势 241
（五）、市政基础设施得到巨大改善 242
三、上海房地产市场的商机与挑战 242
（一）、十大机遇力推上海房地产业 242
（二）、WTO给房地产业带来的挑战 244
（三）、进入上海房地产业主力业务的机会 247
（四）、由上海房地产市场发展带来的机会 248
（五）、国际投资者对上海房地产市场的观感 250
第三节 房地产企业市场经营策略 253
一、成本领先战略 253
二、市场营销策略 254
三、时间竞争战略 258
四、创新策略 262
五、人性化策略 266
六、房地产企业的核心竞争力剖析 267
（一）、房地产企业的核心竞争力的内涵与特性 267
（二）、传统经济下房地产企业核心竞争力的演变过程 269
（三）、新经济时代房地产企业的核心竞争力 270
（四）、构建并维持现代房地产业核心竞争力 273
第四节 不同类型房地产企业的发展战略 274
一、房地产集团公司的发展战略选择 274
二、小型房地产企业的发展模式 278
图表目录
图表 1988-2004年全国及三大城市商品房销售面积增长率（%） 19
图表 1980-2004年上海市区居民居住状况 48
图表 2002-2004年上海、北京、深圳、天津四市人均住房使用面积 48
图表 人均居住面积的国际比较 49
图表 上海市1995-2002年商品住宅租售面积 50
图表 2003-2005年上海商品住宅需求经验预测值 51
图表 直线法预测2001-2005年的住宅消费量 53
图表 自回归法预测"十•五"期间的住宅消费量单位 53
图表 多元回归法预测"十•五"期间的住宅消费量 54
图表 2001-2005年上海住宅需求预测调整值 55
图表 2004年1-10月上海市房地产市场供应情况 56
图表 2004年上海市商品房概况 58
图表 2005年上半年上海市各类商品房新开工、竣工及销售面积 67
图表 2005年1-7月上海市商品房概况 68
图表 上海市用地结构 69
图表 历年上海土地使用权出让情况 71
图表 上海酒店式服务公寓物业规模状况 89
图表 上海酒店式服务公寓房型状况 90
图表 1998-2003年全国主要城市二手房成交情况 103
图表 2004年个人购房贷款增加额的地区分布图 120
图表 2004年个人购房贷款增加额的各省市分布图 121
图表 2000年全球前10位上市房产开发商和前50位房产开发商状况 127
图表 美国商用房地产资本来源(1999年6月30日) 128
图表 中央政府财政支出中住房及其社区环境所占比重 129
图表 日本住宅建设五年计划及其实施 131
图表 国内部分公司投资上海房地产市场概况 147
图表 上海外商独资或合资企业代表楼盘 149
图表 上海国有、国有控股企业代表楼盘 150
图表 上海民营企业代表楼盘 150
图表 上海楼市细分表 151
图表 2004年1-10月静安区房地产营销总额情况 175
图表 2005年1-7月静安区房地产营销总额情况 176
图表 2003-2004年上海市青浦区房地产行业指标情况 177
图表 2005年1-6月上海市青浦区房地产行业指标情况 178
图表 2005年上半年上海市闵行区房价走势情况 181
图表 2005年1-6月上海市闵行区商品房交易情况（当月） 183
图表 2005年上半年上海市闵行区个人住房贷款走逝情况 184
图表 2005年一季度徐汇区商品住房预售及成交情况 185
图表 2005年一季度徐汇区存量住房各项指标情况 186
图表 2004年嘉定区房地产投资和固定资产投资比较情况 187
图表 2004年嘉定区房地产投资构成情况 187
图表 2003-2004年嘉定区高层住宅建设情况 188
图表 2003-2004年嘉定区施工楼盘平均面积 189
图表 2005年上半年嘉定区房地产企业本年到位资金情况 192
图表 2004年1-9月宝山区按物业分每季度房地产投资情况 193
图表 2004年1-9月商品房、存量房成交均价情况 195
图表 2005年1-6月宝山区各街镇房地产开发经营情况 196
图表 2005年上半年宝山区不同经济类型企业的开发经营情况 197
图表 2005年上半年宝山区存量房交易情况 198
图表 2004年中远发展股份有限公司整体经营情况分析 203
图表 2004年中远发展主营业务收入构成情况 204
图表 2005年一季度中远发展股份有限公司整体经营情况分析 204
图表 2004年万科企业股份有限公司整体经营情况分析 211
图表 2004年万科企业股份有限公司主营业务收入构成情况 212
图表 2005年上半年万科企业股份有限公司整体经营情况分析 212
图表 2005年上半年万科企业股份有限公司主营业务收入构成情况 212
图表 “波菲罗”销售收入预测表 216
图表 “波菲罗”建造成本测算表 216
